Jaap van Manen

Nu graag aandacht voor huurwoningen

door Jaap van Manen,

Er wordt nog tegengestribbeld, maar het lijkt erop dat we langzaam toegroeien naar hervormingen op het gebied van de financiering van de eigen woning. De fiscale subsidie in de vorm van hypotheekrenteaftrek komt steeds meer onder druk te staan. Hetzelfde kan worden gezegd van het bovenmatig lenen bij de aanschaf van een nieuw huis. Voor nieuwkomers op de markt voor koopwoningen kan dat betekenen dat wonen weer betaalbaar wordt in die zin dat niet hoeft te worden gespeculeerd op een te verwachten formidabele waardestijging van het eigen huis. Voor een econoom betekent zo’n hervorming goed nieuws.

Het slechte nieuws is dat nog onvoldoende wordt nagedacht over de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen in de nabije toekomst. Om uiteenlopende redenen zullen er huurders bijkomen. De hervormingen op de markt voor koopwoningen zullen als gevolg hebben dat jonge mensen het kopen van een huis zullen uitstellen tot er voldoende is gespaard. Daarnaast is in veel beroepen mobiliteit van betekenis; dat betekent onder andere open staan voor overplaatsingen binnen of buiten Nederland. Het is makkelijker om een huurwoning op te zeggen dan een eigen huis te verkopen. Oudere mensen kunnen ervoor kiezen om een inmiddels te grote eigen woning te verkopen en de laatste decennia van hun leven door te brengen in een kleiner huurhuis. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met immigratie. Bijna dagelijks zien wij beelden van mensen die niets liever willen dan wonen en werken in een land als het onze. Een deel van die mensen zal hier ook komen wonen, tijdelijk of permanent.

Wij hebben in ons land tijden gekend van woningnood en daarbij lange wachtlijsten voor huurwoningen. Dat was vervelend, maar het is voor de meeste mensen overkomelijk gebleken. Daarbij hebben we veel te danken aan de sociale woningbouw. Met name de woningbouwcoöperaties hebben voor meerdere generaties een belangrijke rol gespeeld. Er zijn maar weinig landen waarin de huisvesting aan de financiële onderkant van de samenleving zo goed geregeld is, of misschien wel was.

Helaas is een voortzetting van die situatie niet vanzelfsprekend gebleken. Sterker nog, bij ongewijzigd beleid zal de situatie op de huurmarkt dramatisch verslechteren. Door financiële nood worden woningbouwcoöperaties in toenemende mate gedreven als commerciële ondernemingen. Het bereiken van gezonde financiële verhoudingen heeft de hoogste prioriteit gekregen.

Dat is begrijpelijk, maar het gevolg is wel dat er weinig ruimte blijkt om goede dingen te doen voor de huurder van de toekomst. Huurwoningen worden verkocht, huren worden verhoogd. Het is te verwachten dat de Nederlandse huurmarkt in de toekomst zal verharden. Er zal een steeds groter tekort komen aan betaalbare huurwoningen. Dat tekort zal zich voordoen zowel in het financiële middensegment als aan de financiële onderkant. Dat laatste kan leiden tot verkrotting in de grote steden. Dat zal ik zelf beschouwen als een terugdraai van onze beschaving.

Tegelijkertijd is het denkbaar dat aan de financiële onderkant van de samenleving mensen op grote schaal worden geholpen met huursubsidie of andere vormen van financiële bijstand om de voortdurende stijging van de huurprijzen te compenseren. Dat lijkt mij een serieuze bedreiging voor de gezondheid van de overheidsfinanciën.

Kortom: er is werk aan de winkel voor diegenen die zich verantwoordelijk zouden moeten voelen voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen nu en in de toekomst. Mijn advies aan gemeentebesturen luidt: maak een scenarioanalyse voor de markt van huurwoningen in uw gemeente. Mijn advies aan de regering is: maak een scenarioanalyse voor de markt van huurwoningen in het land en vergelijk de gemeentelijke met de landelijke uitkomsten. Hierbij is een uitvraag bij de woningcorporaties onmisbaar. Zij zullen per prijscategorie aan moeten geven wat hun aanbod van huurwoningen in de komende jaren zal zijn.

Ik vrees dat uit deze analyses grote tekorten zullen blijken. De vraag is dan niet óf het aanbod zal moeten worden vergroot maar hóe. Gelukkig wordt er al out-of-the-box gedacht door woningcoöperaties en andere aanbieders van huurwoningen over hun mogelijk bijdrage aan de oplossing van deze kwestie. Ik ben heel benieuwd waar zij mee zullen komen.