Beter toezicht op de financiële weerbaarheid woningcorporaties nodig

Als lid van drie verschillende Raden van Toezicht en Raden van Commissarissen van woningbouwcorporaties ervaar ik haast dagelijks hoeveel complexer het businessmodel is geworden. Sociale woningbouw was altijd al een kapitaalintensieve activiteit met een grote maatschappelijke impact en een uitzonderlijk risicoprofiel. De waardecreatie op de lange termijn is sinds de verzelfstandigingsoperatie net zo belangrijk geworden voor de continuïteit als de maatschappelijke functie. Er moet scherper aan de wind worden gevaren, en dat vereist een aanscherping van het financieel- en risicomanagement. Tegelijk neemt de politieke druk toe; met name in de grote steden wordt verwacht dat woningcorporaties méér bouwen.
Helaas moet ik constateren dat lang niet alle RvT-leden grip hebben op de toenemende complexiteit en daardoor hun taken als toezichthouder en klankbord van het management niet altijd even adequaat invullen.

Niet iedereen overziet de veranderende businessomgeving

Niet iedereen overziet de veranderende omgeving waarin woningcorporaties acteren en wat dit betekent voor het bedrijfsmodel. Daardoor krijgt het bestuur soms niet de ondersteuning die het nodig heeft. Men stelt niet de juiste vragen en er worden te weinig deskundige mensen aangesteld. Of er wordt nagelaten om het bestuur en de stakeholders op de economische risico’s op de langere termijn te wijzen. Die omissie kan bij veranderende economische omstandigheden en een stijgende rente heel pijnlijk zijn.
Nu hoor ik u al zeggen dat het toezicht op woningcorporaties de afgelopen jaren toch al behoorlijk is aangescherpt. Dat klopt. In 2014 is een verscherpt toezichtregime ingevoerd met een eigen Autoriteit woningcorporaties (Aw). Sindsdien is er veel ten goede veranderd. Bestuurders en interne toezichthouders worden op hun geschiktheid getoetst. Hun gedragingen worden door de Aw langs de meetlat van de Governancecode voor woningcorporaties gelegd. Voor velen is dit genoeg. Uit een kwalitatief onderzoek van het FD in 2018 bleek zelfs dat de sector in meerderheid vindt dat ‘het externe toezicht is doorgeslagen’. Door de toenemende complianceverplichtingen is een afvinkcultuur ontstaan, waardoor de aandacht van bestuurders en hun toezichthouders te veel naar binnen is gericht en de controlekosten zijn verdrievoudigd.
Deze uitkomst ondersteunt mijn these: door de toename van de regeldruk focust het ex- en interne toezicht te veel op de naleving ervan en op de gedragscomponent, en is er nog te weinig aandacht voor de toekomstbestendigheid en weerbaarheid van het businessmodel van woningcorporaties.

Hoe groei je met lage rendementen?

En dat terwijl zich genoeg bedreigingen aandienen die om aandacht vragen. Door de oplopende bouwkosten en de stijgende grondprijzen worstelen veel woningcorporaties met de vraag of ze nog wel voldoende projecten kunnen realiseren binnen de limieten van de interne vermogenstoets. Mocht de rente straks stijgen, dan lopen de vermogenskosten verder op en overschrijden ze hun limiet.
Daarnaast is door de groeiende kapitaalbehoefte de rentegevoeligheid van veel corporaties toegenomen. Bij een stijgende rente nemen de financieringslasten toe en kunnen coöperaties in de problemen komen. Hoeveel het er zijn, en welke corporaties meer gevoelig zijn voor rentefluctuaties dan andere, is onduidelijk. Het is aan de RvT om daar voor ‘de eigen’ corporatie meer duidelijkheid over te krijgen, maar het rentevraagstuk is een van de risico’s die nog te weinig aan de orde worden gesteld of onvoldoende prioriteit krijgen.
Uitgerekend toen de eerste signalen van oververhitting van de woningmarkt zichtbaar werden, scherpte het vorige kabinet bovendien de belastingverplichtingen voor de sector aan en werd de verhuurdersheffing ingevoerd. Door deze ongelukkige timing is de overheid er medeverantwoordelijk voor dat veel corporaties nu financieel op hun tenen moeten lopen om hun bouwproductie op te schalen. Dat zet extra druk op het verdienmodel.

Let op de financiële en bedrijfsmatige weerbaarheid

Daarom moeten RvT-leden scherper letten op de financiële en bedrijfsmatige weerbaarheid om in tijden van tegenwind toch betaalbare sociale woningen te kunnen blijven bouwen. Ze moeten de waardemodellen kennen en doorvragen naar de bestendigheid ervan, erop toezien dat financiële risico’s herkenbaar zijn, de netto-kasstroom volgen en weten waar waarde kan worden gecreëerd. Tegelijkertijd moeten ze bestuurders kunnen ondersteunen met hun kennis van en netwerken in de volkshuisvesting en een deskundig klankbord zijn voor de Aw, het ministerie en de accountant.

Meer talenten uit de private sector?

Dit lijkt een pleidooi te zijn voor méér interne toezichthouders met een achtergrond in het bedrijfsleven. Dat is niet zo. Door de beschreven dubbele bodem (je moet als goede toezichthouder kennis hebben van de bedrijfseconomische beginselen én van volkshuisvesting) verkijken veel talenten uit de private sector zich op de zwaarte van de functie. Bovendien ontbreekt het hen soms aan de benodigde empathie om invulling te kunnen geven aan de sociale functie van de corporatie. Een goede toezichthouder moet ook in staat zijn om een huurder uit te leggen dat vasthouden aan een lage huur op termijn wel eens duurder, en dus ongunstiger, voor hem of haar kan uitpakken.

Het goede nieuws is dat zich nog genoeg kandidaten melden voor vacatures. De volgende stap moet zijn om hen te selecteren op hun vermogen om een hoogwaardige dialoog te kunnen voeren met de operationele bestuurders over de toekomstbestendigheid en financiële weerbaarheid van het bedrijfsmodel en het bestuur actief te ondersteunen bij de versterking ervan. Dit aspect zou ook meer aandacht moeten krijgen in de audits van de Aw.

Wilt u reageren? janmaarten.vandermeulen@smclaren.com