Woningcorporaties moeten kiezen

Het belangrijkste ventiel van de oververhitte woningmarkt raakt verstopt. De woningcorporaties zitten financieel klem. De verhuurdersheffing, de vennootschapsbelasting en de oplopende kosten voor het verduurzamen van woningen hollen het eigen vermogen uit. De politiek kijkt de andere kant op en schuift de oplossing van het probleem door naar een volgend kabinet. Om hun bestaansrecht niet te verliezen moeten woningcorporaties er wel voor kiezen om voorlopig minder te doen, vindt Jan Maarten van der Meulen, commissaris en SMC-partner.   

De woningcorporaties zitten diep in de financiële problemen. Deze zomer lieten drie ministeries en koepelorganisatie Aedes een onderzoek doen naar de financiële weerbaarheid van de sector. Als de situatie blijft zoals ze is, loopt het gezamenlijke verlies van woningcorporaties in 2035 op naar 35 miljard euro. Daarmee verdwijnt een kwart van het sociale vermogen dat nodig is om de doelstelling van de sociale woningbouw te realiseren: het scheppen van fatsoenlijke, betaalbare en energiezuinige woonruimte voor iedereen die zich de huren in de vrije sector of de aankoop van een eigen huis niet (of nog niet) kan veroorloven. Het onderzoek laat ook zien dat corporaties al over drie jaar worden geconfronteerd met financieringstekorten omdat hun leencapaciteit afneemt door de uitholling van het eigen vermogen.

Concreet betekent het dat er 125.000 sociale huurwoningen minder zullen worden gebouwd en dat de verduurzaming en modernisering van 50.000 bestaande woningen niet doorgaat. Op de korte termijn zullen concessies moeten worden gedaan aan de kwaliteit en moeten sommige bouwprojecten worden gestopt of op kleinere schaal uitgevoerd. Nu de woningnood met een actueel tekort van 330.000 wooneenheden naar een naoorlogs niveau is gestegen, kunnen we ons zo’n slechtnieuwsscenario niet veroorloven.

PERCEPTIEPROBLEEM

Dat roept natuurlijk de vraag op: hoe hebben de corporaties het zover laten komen? Het is het gevolg van een door een perceptieprobleem veroorzaakte reeks ongelukkige politieke opdrachten.

Sinds de bruteringsoperatie denken veel politici en beleidmakers dat het bij de woningcorporaties niet op kan. Nog altijd worden ze als melkkoe gezien en worden signalen genegeerd dat er een omslagpunt bereikt is. Dat zette de deur wijd open voor politieke besluiten die desastreus blijken uit te werken.

Neem de verhuurdersheffing. Deze extra belasting werd in het leven geroepen om de wildgroei aan particuliere verhuurders fiscaal te ontmoedigen, met in het achterhoofd dat ook de sociale verhuurders zouden worden aangeslagen. Maar dat werd politiek niet als een heel groot probleem gezien. De praktijk is dat 95 procent van de jaarlijkse opbrengst van 2 miljard voor rekening komt van de woningcorporaties. Tot dusver heeft de sector 10 miljard afgedragen, wat ten laste van het eigen vermogen moet worden gebracht omdat de afdracht niet in de huurprijzen kan worden doorberekend. Om een vergelijkbare reden betalen woningcorporaties ook vennootschapsbelasting, terwijl ze toch een not-for-profit status hebben.

De woningcorporaties kregen daarnaast de voortrekkersrol in het verduurzamen en energieneutraal maken van de woningvoorraad toebedeeld. Maar pionieren is duur en de kosten van circulair en energieneutraal bouwen en verbouwen zijn hoger dan was ingecalculeerd.

Voor deze extra uitgaven kan geen compensatie worden gevonden aan de inkomstenkant. De huurprijzen hebben in de sociaaleconomische probleemgebieden (waar de woningcorporaties vooral actief zijn) het plafond van de draagkracht van hun huurders bereikt. Zeker nu de koopkracht en de werkgelegenheid door de covid 19-recessie extra onder druk staan.

POLITIEK KOESTERT KARIKATURAAL BEELD VAN DE SECTOR

Interessant is natuurlijk waarom de politiek zo’n haast karikaturaal beeld blijft koesteren van de sector en zo weinig oog heeft voor de problematiek.

In de landelijke politiek is men er in meerderheid nog van overtuigd dat woningcorporaties een deel van het probleem zijn. Veel politici (van linker- en rechterzijde) zien vooral rijke, slecht geleide, inefficiënte en door schandalen achtervolgde corporaties. Maar uit persoonlijke ervaring als toezichthouder van drie woningcorporaties en adviseur, weet ik dat de meeste inmiddels wel strak worden gemanaged, scherp op de kosten letten en wars zijn van branchevreemde avonturen. Ook de Aedes-benchmark laat zien dat corporaties hun kosten tegenwoordig goed beheersen en dat ze organisatorische verbeteringen hebben doorgevoerd.

Op lokaal niveau speelt nog iets anders. Als het om sociale woningbouw gaat vertonen veel gemeentebestuurders nimby-gedrag. Natuurlijk spreken ze zich uit voor het bouwen van meer sociale woningen in hun gemeente om de wachtlijsten te verkorten, maar dit brengt een dilemma met zich mee. Ruimte maken voor sociale woningbouw gaat ten koste van de grondopbrengsten waar de gemeentefinanciën steeds meer afhankelijk van zijn. Ook zet de komst van meer sociale huurders extra druk op de gemeentelijke sociale voorzieningen. Door deze dubbele agenda ontkennen sommige wethouders en gemeenteraadsleden de problemen van de lokale woningcorporatie liever of maken een omtrekkende beweging.

DE MINISTER GRIJPT IN

Nu hoor ik u al zeggen: maar de minister heeft toch beloofd dat ze zal ingrijpen.

Nee, de eerstverantwoordelijke minister Kasja Ollongren van Binnenlandse Zaken onderzoekt samen met de sector hoe de problemen het beste zouden kunnen worden aangepakt. Tijdens het Kameroverleg na de publicatie van de onderzoeksresultaten heeft ze wel laten weten dat ‘een lastenverlichting van corporaties een oplossing van het probleem kan zijn’.

Hint ze op het afschaffen van de verhuurdersheffing of de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties? Niemand die het weet, ook haar gesprekspartners Aedes, de VNG en de Woonbond niet. Duidelijk is in ieder geval dat concrete maatregelen worden overgelaten aan een volgende regeringsploeg. Dat zal dus nog wel even duren – als er al iets gebeurt.

SCHAF DE VERHUURDERSHEFFING AF – EN GEEF HET GELD TERUG

Maar hoe zie ik dan de oplossing?

De meest voor de hand liggende politieke ingreep is om de verhuurdersheffing zo snel mogelijk af te schaffen, zoals ook Aedes en emeritus-hoogleraar Volkshuisvesting Hugo Priemus eerder al bepleitten. Daarmee wordt ook een rechtskundige omissie rechtgezet; in de Woningwet staat dat woningcorporaties hun financiële reserves alleen mogen aanspreken in het belang van de volkshuisvesting, en het voldoen van de verhuurdersheffing valt daar niet onder. De verhuurdersheffing is dus in strijd met de Woningwet.

Maar ik ben van mening dat dit alleen niet genoeg is. De al geïncasseerde 10 miljard moet ook worden teruggegeven aan de sector.

Nu de overheid leent tegen een negatieve rente is dit het goede moment voor zo’n gebaar. Bovendien past het in de trend om stilgevallen economische sectoren te stimuleren met een financiële injectie.

Met een jaarlijkse productie van 60.000 nieuwbouwhuizen, de vele renovatieklussen en het hele energietransitie-traject, is de sector de met afstand grootste opdrachtgever van de bouw- en verduurzamingsketen. Na de stikstof- en PFAS-crisis, en daar bovenop nog eens de beperkingen door covid-19, zou het vertragen of stilvallen van deze opdrachtstromen voor veel bedrijven de nekslag zijn. Door de woningcorporaties ‘hun’ verhuurdersheffingsmiljarden terug te geven, ontstaat een positief domino-effect waar zowel de economie als de samenleving van profiteert.

Als tegenprestatie moeten woningcorporaties bereid zijn om afspraken te maken over het waar mogelijk opkrikken van de woningproductie (naar bijvoorbeeld 75.000 per jaar) en om het tempo van de verduurzaming van de woningvoorraad te versnellen als bijdrage aan de klimaatdoelen voor 2025.

ALLES DOEN IS GEEN OPTIE MEER

Maar intussen moeten woningcorporaties zelf ook keuzes durven maken. In de huidige situatie is alles blijven doen geen optie meer, hoe graag sociaal bewogen bestuurders dit ook willen. Het is in de huidige situatie onmogelijk om tegelijk nieuwe woningen te bouwen, bestaande te verduurzamen én de huren betaalbaar houden. Men moet kiezen. Bovendien moeten alle direct en indirect betrokkenen overtuigd worden van de noodzaak van de gemaakte keuze om voldoende draagvlak te creëren. Betrek ze erbij. Alle corporaties moeten naar buiten met de boodschap: hoe vervelend het ook is, als we niet eerst de continuïteit van de organisatie zekerstellen worden er straks helemaal geen sociale woningen meer gebouwd en zijn sociaal zwakkeren en jonge woningzoekenden pas echt de dupe.

Een voorbeeld van zo’n moeilijke keuze: als in een regio een groot tekort is aan betaalbare sociale huurwoningen moet men (durven) kiezen voor nieuwbouw alleen. Verduurzamingsplannen moeten dan maar even in de ijskast worden gezet, en soms moeten er ook noodgedwongen concessies worden gedaan aan de geleverde kwaliteit van bouw en verbouw en van de dienstverlening.

Ik realiseer me dat we met zulke moeilijke, ja, onwenselijke keuzes de grenzen van onze sociale opdracht opzoeken en lastige morele afwegingen moeten maken. Maar zolang de politiek nalaat om de benarde financiële positie van de woningcorporaties structureel te verbeteren, kunnen we niet anders.